Verkehrswertgutachten / Marktwertgutachten / Vollgutachten
vom diplomierten Immobiliengutachter

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. (§ 194 Baugesetzbuch).

Ein Verkehrswertgutachten wird immer dann beauftragt, wenn Eigentümer, Käufer, Erben, Kreditinstitute oder andere Beteiligte eine sichere, objektive und gerichtsfeste Einschätzung des Immobilienwertes benötigen.

Unsere Wertgutachten werden in schriftlicher und gebundener Form gefertigt, sie bestehen aus einem Textteil und einem Anlagenteil mit Fotodokumentation.

Unser FOKUS:
  • Marc Bühler
  • 07541-9789802
  • info@immobilien-buehler.de

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Ihre Ansprechpartner für die Wertermittlung von Immobilien: REHKUGLER & BÜHLER GmbH

UNABHÄNGIGKEIT UND NEUTRALITÄT
 
Als diplomierter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, für Mieten und Pachten unterwirft man sich den Verhaltensregeln, die durch die Muster–Sachverständigenverordnung (SVO) des Deutschen Industrie- und Handelskammertages (DIHK) für öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige in der jeweils gültigen Fassung vorgegeben wird, ohne das wir selbst öffentlich bestellt und vereidigt wären. Herr Marc Bühler strebt deshalb im Jahre 2019 zusätzlich eine Zertifizierung nach DIN/IEC 17024 an.
 
Der Sachverständige hat seine Aufträge unter Berücksichtigung des aktuellen Standes von Wissenschaft und Technik und Erfahrung mit der Sorgfalt eines ordentlichen Sachverständigen zu erfüllen.
Er hat seine Gutachten unabhängig, weisungsfrei, gewissenhaft und unparteiisch zu erstellen. Die Gutachten sind systematisch aufzubauen, übersichtlich zu gliedern, nachvollziehbar zu begründen und auf das Wesentliche zu konzentrieren. 
 
Die Pflichten der Sachverständigen sind demnach folgende:
Persönliche Aufgabenerfüllung: Der Sachverständige erstattet Gutachten in persönlicher Aufgabenerfüllung und unter sorgfältiger Auswahl und Überwachung von Hilfskräften zur Vorbereitung von Gutachten (§ 9 SVO). Soweit Leistungen gemeinsam erbracht werden, wird dies im Gutachten kenntlich gemacht (§11 SVO).

Es gibt zahlreiche Anlässe im Leben, bei denen Sie üben den Wert ihrer Immobilie eine verlässliche Aussage und einen konkreten Verkehrswertert bzw. Marktwert benötigen.

Dort, wo nachvollziehbare und fachlich versierte und Angaben notwendig sind, ist die Verkehrswertermittlung die erste Wahl

  • Kauf
  • Verkauf
  • Vermietung
  • Schenkung
  • Scheidung / Trennung
  • Kreditanträgen
Wer nutzt das Gutachten?
  • Gerichte
  • Finanz- und Steuerbehörden
  • Ehescheidungen
  • Auflösung von Partnerschaften
  • Vermögenstrasaktionen

Diese Unterlagen werden benötigt

  • Ortstermin mit einer Innen- und Außenbesichtigung
  • Fotodokumentation
  • augenscheinliche Beurteilung der Bausubstanz
  • ausführliche Beschreibung der wesentlichen Grundstücksdaten und rechtlichen Gegebenheiten
  • Überprüfung von Flächenangaben und Ermittlung von Bodenwerten
  • ausführliche Begründung des Ermittlungsverfahrens (Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren, Vergleichsfaktorenverfahren) und Ableitung des Verkehrswertes
  • ausführliche Begründungen zu den für die Wertermittlung wesentlichen Einflussfaktoren
  • Berücksichtigung von Belastungen in Abteilung II des Grundbuches
  • Bewertung von Bauschäden und des Instandhaltungsstaus.
  • Berücksichtigung von außergrundbuchlichen Belastungen

Vom Auftraggeber sind folgende Unterlagen zur Verfügung zu stellen:

(Wenn Sie es als Auftraggeber wünschen, können wir gerne die Unterlagen besorgen bzw. erstellen)

  • aktueller Auszug aus der Flurkarte
  • aktueller Auszug aus dem Grundbuch (hier kann je nach Eintragung auch die Grundakte erforderlich sein)
  • aktueller Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
  • Vermaßte Bauzeichnungen (Grundrisse und Schnitte)
  • Baugenehmigung
  • Wohn-, Nutzflächenberechnung
  • aktuelle Mietverträge und Mietzusammensetzung
  • bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung
  • bei Erbbaurechten zusätzlich Erbbaurechtsvertrag.

Nicht im Leistungsumfang enthalten sind in der Regel:
  • eine Funktionsprüfung von technischen Anlagen
  • eine Recherche bezüglich Baugrund und möglichen Altlasten
  • eine Prüfung der formellen und materiellen Legalität des Bewertungsobjektes

Ablauf eines Auftrags zur Erstellung eines Gutachtens:

Erstgespräch (kostenfrei)

  • Besprechung der zu bewertenden Immobilie (Haus, Wohnung, Rechte, Belastungen, Mietverträge usw.) sowie der Lage, Zustand etc.
  • Bestimmung des relevanten Stichtages (zeitnah/aktuell oder vergangenheitsbezogen)
  • Anlass für das Gutachten (Kauf, Verkauf, Erbschaft, Scheidung, Vorlage bei Gericht oder anderweitige Auseinandersetzungen)
  • Berücksichtigung von eventuellen Besonderheiten (Rechte, Dienstbarkeiten, Renovierungen, Sanierungen)

Zusendung des Auftrags zur Erstellung des Gutachtens

Inhalt des Briefes

  • Gutachtenauftrag mit Berücksichtigung der eventuellen Besonderheiten
  • Vollmacht zur Akteneinsicht
  • Liste der für ein Gutachten benötigten Unterlagen (siehe auch „Downloads“ auf meiner Homepage)

Ortstermin

  • Besichtigung aller Räume vom Keller bis zum Dachboden mit schriftlicher Dokumentation
  • Fotos von allen Räumen und Außenbereich
  • Stichprobenartige Aufnahme von Raummaßen zur späteren Kontrolle der Baupläne
  • Erfassung von eventuellen Schäden
    • Die Anwesenheit des Auftraggebers ist empfehlenswert, um detaillierte Fragen klären zu können. Dies führt zu einem genaueren Gutachten.

Ausarbeitung des Gutachtens

  • Besorgung fehlender Unterlagen, zum Beispiel:
    • Grundbuchauszug
    • Baugenehmigung und Schlussabnahme
    • Flurkarte
    • Altlastenauskunft
    • Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis
  • Einholung weiterer Auskünfte, teilweise auch mündlich, wie:
    • Auskunft über Baurecht, Bebauungsplan und Flächennutzungsplan, Denkmalschutz, Ersterschließungskosten und zukünftige Straßenbaukosten
  • Marktrecherche über Verkaufspreise und Mietpreise
    • Zum Beispiel beim Gutachterausschuss, bei Marktteilnehmern, aus Marktberichten, aus eigenen Vergleichsdaten, aus dem Internet.
  • Verfassen des Gutachtens
    • Dauer: bis 2 Wochen (unverbindlich)

Versendung des Gutachtens

  • Zusendung des ausgearbeiteten und unterschriebenen Gutachtens
  • Zusendung der von mir besorgten Unterlagen für Ihre zukünftige Verwendung
  • Rechnung wird zusammen mit dem Gutachten versandt
  • Endbesprechung bei eventuellen Problemen und Besonderheiten

Dauer und Kosten

Das exakte Honorar für ein umfangreiches Gutachten eines Sachverständigen ist abhängig vom jeweiligen Verkehrswert einer Immobilie. Das Honorar für Verkehrswertermittlungen wird in der Regel entsprechend der „BVS-Richtlinie zur Berechnung von Honoraren für Wertermittlungsgutachten über Immobilien“, herausgegeben vom Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger e.V. berechnet.

In manchen Fällen kann es zu höheren Kosten kommen. Handelt es sich um größere Objekte oder liegen spezielle Probleme vor, steigt der Schwierigkeitsgrad oder es kommt zu einem höheren Rechercheaufwand der die Bewertung erschwert. Mögliche Gründe können z.B. Rechte Dritter sein, im Sinne eines Wohnungsrecht (§ 1093 BGB), Nießbrauch (§ 1030 BGB), Erbbaurecht, Wegerecht oder andere Faktoren. Rechte und Lasten (z.B. Wohnungsrechte, Leitungsrechte), sowie besondere objektspezifische Merkmale (z.B. Baumängel, Bauschäden) werden zusätzlich nach Aufwand berechnet. Nebenkosten, wie z.B. Fahrtkosten, Telefon, Porto, Beschaffung von erforderlichen Unterlagen, Auslagen und ggf. Aufmaß werden auf Nachweis gesondert berechnet. 

Die gesetzlich vorgeschriebene Umsatzsteuer von derzeit 19 % wird auf das Gesamthonorar hinzugerechnet. 

Bei Objekten, die einen höheren Verkehrswert haben, sowie bei Beratungen, Kurzformen und besonderen Gutachten (z.B. Mietwertgutachten, Mietminderung aufgrund von Mängeln, unbebaute Grundstücke, Entschädigung) wird das Honorar durch Absprache vereinbart

Gerichtsgutachten werden nach dem JVEG (Justizvergütungs- und Entschädigungsgesetz) vergütet

.Das Honorar  resultiert auch daraus, dass der Sachverständige sehr viel Zeit für Recherchen, Objektbesichtigung, die Bild-Dokumentation und für zahlreiche Berechnungen aufwendet. Ein durchschnittliches Gutachten hat 40 Seiten, oftmals aber auch 80 oder mehr. Darüber hinaus werden als Grundlage zahlreiche Dokumente, Auskünfte und Unterlagen bei verschiedenen Ämtern beschafft. Oftmals muss sich der Sachverständige in eine spezielle Fachliteratur für das zu bearbeitende Gutachten einlesen oder auf Grunf steuerrechtlichen Fragen weitere Experten aus dem Bereich „Recht & Steuern“ hinzuziehen.

Durch eine umfangreiche Recherche bei ca. zehn verschiedenen Ämtern und Behörden (Baulastenverzeichnis, Liegenschaftskataster, Grundbuchamt, Sanierungsbehörde, Altlastenkataster etc.) benötigt die Erstellung des Gutachtens zeit.  Je nach Objekt müssen 10 bis 20 Werktage (nach dem Ortstermin) einklakuliert werden, sofern alle notwendigen Unterlagen vorliegen.

Sofern keine schriftliche Ausfertigung für Dritte gewünscht wird und der Wert einer Immobilie primär für Sie selbst von Interesse ist, kann eine sachverständige Einschätzung, ein sog. Kurzgutachten eine preiswerte Alternative sein.